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提高自己的租售比
2020-07-15 20:59
来源:未知
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辉煌置业商业部经理杨平表示,地王、航洋国际、金源cbd等写字楼的租金水平和租金涨幅,与北上广等一线城市相比,仍有不少差距。近年来,不少总部在一线城市的大型企业纷纷进驻南宁,开设分公司拓展业务。这些企业对租金水平的承受力比较大,一定程度上导致部分业主“坐地起价”的现象。实际上,地理位置差距并不远的其他写字楼,如东方曼哈顿、金湖帝景等,月租在60~80元/平方米,“在这一带开店的多是有实力的品牌企业,他们更注重的是在城市黄金地段树立品牌形象”。

地王写字楼一家留学中介机构负责人孙先生坦言,近年来南宁出国留学市场竞争激烈,公司的利润增幅并不大。租金逐年大幅上涨,挤掉了公司当年开拓出来的“新蛋糕”。但是对此公司也很无奈,因为做留学中介非常讲究公司形象,一般都会选择高档写字楼作为办公地点。如果贸然搬到租金相对便宜、档次降级的地方,很容易让顾客产生“经营不善,实力不强”的负面印象,“相当于拼命干的结局一是保住生存,二是给房东打工”。

业主持“皇帝女儿不愁嫁”的态度涨租金,租户只能选择租或不租。对于近年来的租金涨势,不少租户都向记者表示顶不住,一旦利润增长跟不上租金涨幅,就只能给房东打工,来源于租金成本的经营压力也与租金上涨成正比。

南宁江山地产的一位负责人也谈到,换手率很高,意味着断租的可能性加大。对于业主来说,不顾实际地加租,一旦断租或者长时间租不出去,不仅降低收益,还会产生寻租压力。与其一味地加租,抱着“爱租不租,反正总有人租”的心态,还不如客观地调整租金水平,让租户的生意长做长有,从而实现双赢。

“要想富,买商铺”,从开发商的广告当中,不难嗅到商铺租金的“牛气”。从记者走访的情况看,与写字楼涨势还算“稳健”相比,近年来南宁黄金商铺的租金涨幅大有“涨停板”之势。

“2011年南宁限购令实施以来,商业地产并没有受到限制。一个商铺,每炒一手,租金就要涨一波。”杨平谈到,2010年以来,南宁商铺的总体租金年涨幅达到了20%~30%,向北上广等一线城市看齐。由于大量炒房的资金转为炒铺,铺面的成交量和成交率都在增长。对于“下家”来说,高价从“上家”那里接手商铺,为了尽快赚回差价,最直接和有效的办法就是加租,提高自己的租售比,“不少业主并不是考虑实际情况,而是盲目地说涨就涨”。

南宁广平房产的市场主管何先生谈到,黄金商圈确实人流量大,但是商业容量也非常大,这个客观情况不容忽视。比如说,悦荟广场的商业面积为8万多平方米,但云集数千个商家(品牌),实际上,分流到每个商铺或专柜的客流量也是相对有限的。在租金翻倍增长的情况下,商家的盈利空间已经微乎其微。一些租户为了生存,只能提高价格,比如某连锁品牌甜品店,同样一碗招牌豆腐花,悦荟广场的门店卖到12元,其他门店只售6元。

在人流量没有变化、硬件配套未能提高的情况下,业主一味加租是不是真的可以持续实现利益最大化呢?记者发现,实际上,这些最黄金的写字楼、商铺的租客换手率也在相应提高。业内人士指出,对于希望获得长期稳定回报的业主来说,“杀鸡取卵”不如“放水养鱼”。

水晶城由于优越的地理位置和成熟的配套,成为不少商家看好的开店位置。2011年,水晶城一楼外铺,以400元/平方米的月租价格就能租到。到了2013年,同样位置的铺面月租已经上涨到700~900元/平方米。一位经营珠宝的租户反映,近3年水晶城一楼外铺租金年涨幅在60%左右。

“这种明显的差价未必真有效,消费者同样可以选择降低消费额来应对,原本打算吃两碗就改为吃一碗。”何先生说,这种经营模式往往难以为继。据悉,目前悦荟广场、国贸中心、水晶城等黄金地段商铺的租户换手率也居高不下。

记者了解到,万象城商铺不对外出售,部分租金通过从商家销售额中扣点获取,租金高低视商家知名度进行相应调整。目前一楼商铺月租金在300~500元/平方米。现在,万象城已成为周边住宅小区商铺租金“晴雨表”,多个小区商铺租金更是直逼万象城,最高月租达到400元/平方米,最低的也要200元/平方米。

黄金地段商业地产租金这种持续飙涨的势头,究竟是什么原因呢?地产中介业内人士分析,相对住宅的规模和发展水平,南宁写字楼还是有很大的提升空间。近年来南宁的经济发展进入快车道,写字楼、商铺的租赁需求非常旺盛,这是支持租金上涨的最大原因。

采访中,记者也听到一位正在找铺面开店的市民形容商铺租金为“强中更有强中手”。例如,朝阳商圈中的国贸中心“寸土寸金”,今年其一楼外铺平均月租金达到800元/平方米,内铺也要200元/平方米;二楼靠近出口位置的商铺为200元/平方米左右,位置较偏的至少也要100元/平方米。记者通过周边地产中介和租户获悉,今年国贸中心的租金相比去年直接跳涨200%。

最近,南宁一家湖南风味连锁餐馆在国贸一楼开了分店,目前处于最后的装修阶段。老板介绍,这家面积在100平方米左右的商铺,每月租金高达7万元,是他的几家分店中最高的,甚至相当于几家店租金的总和。

记者留意到,该餐馆属于大众消费,素菜价格为15~18元,肉菜为25~38元。“国贸店的菜单要调整,菜品价格要提高,才能维持经营,每天至少要有2500元的营业额用来交租,此外还应付采购、人员、能源等方面的租金,经营压力非常大。”该老板表示,他主要是看好国贸的人流量,因此决定赌一把,扛半年不行就撤。

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